2026年の住宅制度の見直しで中古住宅や住宅ローン控除の条件に注目が集まっています。本記事では、制度改正のポイントや中古住宅でも控除を受けるための条件、注意点についてわかりやすく解説します。新築との違いや、購入前に押さえておきたいポイントも併せて紹介します。
2026年、住宅制度はどう変わる？
「2026年の住宅制度はどう変わるの？」
「中古住宅でも住宅ローン控除は受けられる？」
近年、住宅に関する制度は大きな転換期を迎えています。その背景にあるのが、脱炭素社会の実現に向けた国の政策です。
その影響で、これまで主流だった新築住宅中心の支援から、既存住宅（中古住宅）の活用へとシフトしてきています。
とくに、空き家問題の解消や住宅ストックの有効活用は大きなテーマとなっており、中古住宅の流通やリフォームの拡充が進められています。
本記事では、2026年から変化していく住宅制度について、そして中古住宅購入時の注意点や住宅ローン控除のポイントなどを解説していきます。
2026年度最新版！中古住宅の住宅ローン控除はどう変わった？
2026年度の税制改正により「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」は、大きく分けて3つの項目が変更されました。
- 控除期間が原則10年から「13年」に延長
- 借入限度額の大幅引き上げ
- 床面積要件の下限を50平米から「40平米」に緩和（※所得1,000万円以下の制限あり）
とくに注目したいのは2.の借入限度額の大幅引き上げです。
この借入額は、子育て世帯・若者夫婦世帯であれば「省エネ基準適合住宅」で最大3,000万円、さらに「ZEH水準」などの省エネランクの高い中古住宅を購入する場合は最大4,500万円まで引き上げられます。
「省エネ基準適合住宅」は、その名の通り省エネ性能の高い住宅のことで、省エネランクが高いほど優遇を受けやすい仕組みになっています。
ですが、条件をクリアできていなければ中古住宅を購入しても全く控除が受けられない可能性があります。
とくに古い物件や、断熱リフォームが不十分な物件は注意が必要です。
また、2028年や2030年には、省エネ性能や制度適用条件がさらに厳格化される見込みのため、将来を見据えた住宅選びも重要でしょう。
いずれにしても、これから中古住宅を購入される方は「省エネ性能を満たしているか」、「控除の条件に合っているか」を事前に確認することが大切です。
新築との違いは？
中古住宅でローン控除を受けるには、新築にはない条件があります。
とくに重要なのは「耐震基準」です。
原則として、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であれば対象となります。
それ以前に建築された古い住宅の場合は、耐震適合証明書の取得などの追加手続きが必要です。
また、今回の改正で中古住宅の控除額はアップしましたが、対象となる借入限度額は依然として新築の方が高く設定されているケースが多く、物件ごとに上限を確認することも重要です。
中古住宅で住宅ローン控除が受けられない主なケース
中古住宅購入で最も注意すべきなのが、控除が受けられないケースです。事前に把握しておくことで、大きな損失を防ぐことができます。
1. 耐震基準を満たさない
原則として1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された物件が対象です。それ以前の「旧耐震基準」の住宅で、耐震基準適合証明書が取得できない場合は、控除を受けられないので注意しましょう。
2. 住宅の用途・床面積が条件外
「住むための住宅」であることが大前提です。投資用や別荘は対象外となります。また、床面積も重要で、原則50平米以上、所得制限（1,000万円以下）がある場合は40平米以上が必要です。
3. 省エネ基準の証明ができない
2026年以降、高い控除を受けるには「省エネ性能」の証明が不可欠です。物件自体に性能があっても「住宅省エネ基準適合副本」などの必要書類が発行できない物件は、控除額が大幅に減ったり、受けられなかったりするため、注意しましょう。
4. 住宅ローンの組み方に問題がある
返済期間が10年以上であること、親族からの借入れや売買でないことなどが条件です。また、ペアローンなどで夫婦それぞれが控除を受けたい場合、持分比率などの設定も影響します。
2026年最新版！省エネ住宅の減税額
住宅制度は毎年のように見直されます。ここでは、2026年度の「住宅ローン控除」における省エネ住宅の区分ごとの減税額の目安について解説します。
認定長期優良住宅・低炭素住宅 ／ ZEH水準省エネ住宅
こちらは極めて高い省エネ性能を持つ住宅です。2026年の改正では、中古住宅でもこの区分であれば最大4,500万円（子育て・若者夫婦世帯の場合）まで、借入限度額が引き上げられました。13年間の最大控除額は約410万円にもなり、新築並みの手厚い優遇を受けることができます。
省エネ基準適合住宅
国が定める断熱基準などを満たした現在の標準的な省エネ住宅です。これまでは優遇が控えめでしたが、改正により借入限度額が3,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯の場合）に拡大されました。13年間の最大控除額は約270万円となり、中古市場で最もボリュームが多いこの区分でも、しっかりと減税できるのが特徴です。
その他の住宅（省エネ基準なし）
上記の基準を満たさない一般的な中古住宅です。2026年以降も控除の対象にはなりますが、借入限度額は2,000万円、控除期間も原則10年に据え置かれます。最大控除額は140万円程度のため、省エネ物件との差がより明確になるでしょう。
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2026年の住宅制度は、省エネ性能や税制の見直しにより、これまで以上に複雑になっています。
とくに中古住宅は、条件によって住宅ローン控除の対象可否が分かれるため、事前確認は必須です。
自己判断で進めてしまうと、本来受けられるはずの控除や補助金を逃してしまう可能性も…。
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